Susjedna Hrvatska nastavlja sa pooštravanjem uslova za vlasnike nekretnina koji se bave turizmom. Vlada Andreja Plenkovića najavila je dvije značajne mjere koje će od 2026. godine znatno povećati troškove za one koji izdaju apartmane i kuće preko platformi kao što su Airbnb i Booking.com.

Iako se radi o hrvatskim propisima, ova vijest izaziva veliko interesovanje u Crnoj Gori, jer mnogi crnogorski preduzetnici i investitori imaju nekretnine u Hrvatskoj, a slične regulacije se očekuju i kod nas u narednim godinama.

Šta tačno donose nove mjere?

1. Porez od 50 odsto na prekomjerne profite: Vlada planira oporezovati kompanije i veće izdavaoce koji ostvare profitnu maržu veću od 15 procenata iznad trogodišnjeg prosjeka. Na taj višak profita plaćaće se dodatnih 50 odsto poreza. Ova mjera je usmjerena prije svega na veće rentijere i firme koje imaju više objekata za izdavanje.
2. Znatno veći paušalni porez na kratkoročni najam: Lokalne samouprave dobiće veće ovlašćenje da utvrđuju iznose paušala po krevetu. U najatraktivnijim turističkim destinacijama (Dubrovnik, Split, Hvar, Rovinj, Zagreb centar) paušali će biti znatno viši. Praviće se jasna razlika između „domaćina“ (koji izdaju dio svoje kuće u kojoj žive) i profesionalnih rentijera koji izdaju više nekretnina.

Dodatno, uvodi se stroža kontrola, obavezna registracija svih objekata, plaćanje boravišne takse po noćenju i mogućnost plaćanja PDV-a ako godišnji promet pređe 60.000 eura.

Kako će to uticati na vlasnike apartmana?

Najveći udar osjetiće vlasnici u primorskim gradovima i Zagrebu. Mnogi od njih će imati značajno veće troškove, što može smanjiti neto zaradu i učiniti ovaj biznis manje isplativim.

Primjeri izračuna (procjene):

• Apartman u Dubrovniku (4 kreveta, visoka kategorija) Dosadašnji godišnji paušal: 450 – 550 eura Od 2026: 950 – 1.400 eura Povećanje: 100 – 170 odsto (dodatnih 500 – 850 eura godišnje)
• Apartman u Splitu (3 kreveta, centar ili blizina mora) Dosadašnji paušal: 350 – 480 eura Od 2026: 700 – 1.050 eura Dodatni trošak: 350 – 600 eura godišnje
• Studio u Zagrebu (2 kreveta) Dosadašnji paušal: 250 – 380 eura Od 2026: 500 – 750 eura Povećanje: oko 100 odsto

Kada se dodaju veća turistička taksa, komunalne naknade i eventualni PDV, ukupni dodatni troškovi za jedan apartman kod aktivnih rentijera mogu iznositi od 1.200 do 3.500 eura godišnje.

Reakcije iznajmljivača i udruženja

Reakcije u Hrvatskoj su veoma oštre. Mnogi vlasnici apartmana smatraju da je ovo „udar na malu privredu i porodični turizam“.

Udruženja iznajmljivača upozoravaju da će veliki broj ljudi odustati od kratkoročnog izdavanja i preći na dugoročni najam ili prodati nekretnine. Neki već najavljuju tužbe i proteste.

S druge strane, hrvatska Vlada tvrdi da su mjere neophodne kako bi se smanjila apartmanizacija, vratili stanovi na tržište dugoročnog najma i povećali prihodi države i opština.

Šta ovo znači za Crnu Goru?

Iako mjere važe u Hrvatskoj, one predstavljaju jasan trend u Evropi i regionu. Crna Gora, koja se suočava sa sličnim problemima apartmanizacije na primorju (Budva, Kotor, Tivat, Ulcinj), vrlo vjerovatno će u narednom periodu uvesti slične regulacije.

Savjeti za crnogorske preduzetnike i vlasnike nekretnina:

• Razmotrite kombinaciju kratkoročnog i dugoročnog najma.
• Razmislite o registraciji privrednog društva umjesto paušalnog oporezivanja.
• Pratite troškove i pravite realne finansijske projekcije.
• Pripremite se za strožu kontrolu i veće namete u narednih nekoliko godina.

Era nekontrolisanog i lako profitabilnog izdavanja apartmana polako prolazi. Oni koji se na vrijeme prilagode novim uslovima – diversifikuju ponudu, unaprijede kvalitet i legalno posluju – imaće najbolje šanse da opstanu i zarade na sve zahtjevnijem tržištu.